- 🖊 Яку інформацію необхідно знати для купівлі нерухомості безпосередньо у забудовника?
- 🖊 Що слід розуміти під репутацією забудовника?
- 🖊 Чи є наявність відкритих судових справ у забудовника?
- 🖊 Які реєстраційні дані у забудовника?
- 🖊 Яким чином перевірити документи у забудовника під час купівлі нерухомості у період воєнного стану?
- 🖊 Що потрібно знати, якщо ви купуєте нерухомість безпосередньо у її власника або продавця за довіреністю під час воєнного стану?
- 🖊 Чи потрібно здійснювати перевірку права власності на нерухомість та обтяжень у період війни?
- 🖊 Перевірка боргів за комунальні послуги
Купівля нерухомості завжди в українців була пріоритетом, адже це є можливістю отримати своє житло та не платити досить велику оренду плату за нього. До того ж за допомогою купівлі нерухомого майна громадяни можуть раціонально вкласти свої грошові збереження для того, щоб в майбутньому отримувати з цього прибуток. Проте повномасштабне вторгнення Російської Федерації до України з 24 лютого 2022 року повністю змінило відношення наших громадян до нерухомості, оскільки, починаючи із цього проміжку часу ринок нерухомого майна за даними Міністерства фінансів обвалився майже на 80%, адже ніхто не має бажання купувати житло, коли відбуваються масові ракетні удари по території України. Проте це не означає, що ринок нерухомості повністю не ліквідний на сьогодні, оскільки навіть у такий важкий час він потроху зберігає тенденцію на відновлення. У цій статті ми поговоримо про те, що потрібно для якісної перевірки нерухомого майна перед його купівлею у період воєнного часу в країні.
Яку інформацію необхідно знати для купівлі нерухомості безпосередньо у забудовника?
Часто на практиці забудовник для того, щоб швидко знайти покупців на нерухомість розпочинає реалізацію такого майна на ранніх етапах будівництва. Це дозволяє громадянам купувати житло по вигідним для них цінам, мати зручні умови для його оплати, можливість обрати планування і розмір квартири такий як потрібно.
Проте, на жаль, за час повномасштабного вторгнення кількість таких будівель значно скоротилася, що призвело до збільшення ризиків купівлі житла. У таких випадках потрібно обовʼязково володіти інформацією як правильно перевірити нерухомість при її купівлі. До неї слід відносити:
- яка репутація у забудовника;
- чи є наявність відкритих судових справ у забудовника;
- чи існує на даний момент такий забудовник (його реєстраційні дані як юридичної особи тощо).
Про кожен аспект поговоримо більш детальніше.
Що слід розуміти під репутацією забудовника?
Репутація забудовника – це уявлення і враження, які сформувалися в громадськості, серед клієнтів і фахівців будівельної галузі про підприємство чи особу, які займаються будівництвом і розробкою нерухомості. Тобто, інакше кажучи учасники будівництва не повинні перебувати у публічних скандалах та мати лише позитивні відгуки про свою діяльність. Також до репутації зазвичай відносять:
- відсутність конфліктів з інвесторами із нерухомості та органів державної влади;
- відсутність безпідставної затримки будівництва нерухомості;
- відсутність дозволів на законність побудови нерухомості;
- порушення умов побудови такої нерухомості тощо.
Таким чином, репутація забудовника дає можливість сформувати власну думку про доброчесність побудови такої нерухомості.
Чи є наявність відкритих судових справ у забудовника?
Скориставшись Єдиним реєстром судових рішень до воєнного стану можна було по назві юридичної особи знайти наявність відкритих судових справ проти забудовника, або в яких він виступає позивачем. На сьогодні можливість користуватися таким реєстром значно обмежена в порівнянні з довоєнним часом, але перевірити наявність судових справ все ж таки частково можна.
Які реєстраційні дані у забудовника?
Скориставшись назвою юридичною особи або кодом ЄДРПОУ громадяни можуть безкоштовно отримати таку інформацію з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань:
- дата заснування такої юридичної особи – чим вона більше, тим менше ризиків, що компанія є ненадійною;
- який розмір статутного капіталу у підприємства – чим вищий, тим краще, оскільки це говорить про “серйозного гравця” серед забудовників;
- хто є засновником компанії – це дає можливість перевірити таку особу на доброчесність в мережі Інтернет.
Яким чином перевірити документи у забудовника під час купівлі нерухомості у період воєнного стану?
Розпочати такий процес перш за все слід із надання відповідного запиту компанії, яка здійснює безпосередньо будівництво нерухомості. Не завжди забудовник має бажання надавати такі документи, а тому потрібно бути готовим до того, що прийдеться вступати в конфлікт та захищати свої інтереси як покупця відповідно до закону.
Крім того, можна також перевірити такі документи забудовника у Реєстрі будівельної діяльності, а саме:
- чи є дозвіл на будівельні роботи у компанії, оскільки без нього будівництво вашого майбутнього житла є незаконним, а тому якщо ви заплатите за таку нерухомість кошти, то ви ризикуєте їх не повернути та залишитись без житла в цілому;
- чи відповідає нерухомість містобудівним умовам та обмеженням (чіткі вимоги до об’єкта будівництва та проведення робіт);
- чи відповідає нерухомість технічним умовам (якщо ні, то такий будинок не буде підключений до комунікацій);
- чи законно забудовник використовує земельну ділянку для будівництва нерухомості – в нього “на руках” повинен бути акт на землю або договір про оренди такої земельної ділянки. Ви також повинні переконатися чи така земля не перебуває під арештом або в іпотеці за допомогою Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за кадастровим номером ділянки або адресою, та яке цільове призначення земельної ділянки – повинно бути саме для будівництва нерухомості.
Також для того, щоб переконатися у тому, що забудовник вас не вводить в оману із документами потрібно особисто зʼявитися на місце побудови такої нерухомості і впевнитися у тому, що будівельні роботи дійсно виконуються відповідно до плану їх робіт.
Що потрібно знати, якщо ви купуєте нерухомість безпосередньо у її власника або продавця за довіреністю під час воєнного стану?
Після 24 лютого 2022 року в Україні набув популярності продаж нерухомості за довіреністю. Чому так? Це повʼязано з тим, що багато громадян виїхало за кордон і їм потрібні кошти для того, щоб там проживати, і вони хочуть продати своє житло через родича або посередника. Але така купівля нерухомості створює певні ризики для громадян і щоб їх уникнути слід звертати увагу на таке:
- під час купівлі житла через продавця за довіреністю обовʼязково вимагайте зустрічі із власником такого майна (якщо це неможливо виконати – тоді звʼязок через відеоконференцію тощо). Це робиться для того, щоб переконатися дійсно, що власник нерухомого майна існує та має бажання на продаж житла, знає всі деталі про продаж такого майна та чітко усвідомлює наслідки такої угоди для нього. Такі дії убезпечать вас від шахраїв;
- якщо ви познайомились вже з власником житла, то наступним кроком буде звернення уваги саме на продавця майна по довіреності. Громадянин на перший погляд повинен бути добропорядним та мати із собою нотаріально-засвідчену довіреність на продаж такого майна. Крім того, перевірте таку довіреність на повноваження представника з продажу такого майна, який в неї термін дії, особисті дані – чи на ту людину вона видана, хто хоче продати вам майно.
Варто зазначити, що під час дії воєнного стану в країні така довіреність на продаж житла має законну силу лише протягом 1 місяця. Якщо з моменту видачі такої довіреності минуло більше 1 місяця, то власник нерухомості повинен підтвердити законну силу довіреності через письмову заяву. Обовʼязково звертайте увагу на цей важливий момент.
Чи потрібно здійснювати перевірку права власності на нерухомість та обтяжень у період війни?
Так, обовʼязково оскільки це дає вам можливість нівелювати ризики стосовно того чи дійсно цей громадянин є власником нерухомості або чи є якісь певні обтяження щодо такого майна. Це можна зробити за допомогою Реєстру речових прав на нерухоме майно, де знайти всю необхідну інформацію стосовно нерухомості.
Крім того, також слід зазначити, що під час воєнного стану було введено мораторій на швидку перепродажу нерухомості (постанова КМУ №164 від 28 лютого 2022 року). Це означає, що громадянин, придбавши житло під час воєнного стану не може його відчужувати протягом 1 місяця з моменту державної реєстрації такої нерухомості. Тому також звертайте увагу на той момент, коли було зареєстроване право власності на житло.
Перевірка боргів за комунальні послуги
Під час купівлі нерухомості також слід звертати увагу на наявність боргів за комунальні послуги у власника житла, оскільки вони нікуди не зникають і у випадку, якщо колишній власник житла повинен був їх сплатити, проте цього не зробив, то відповідальність за них може бути покладена саме на вас. А тому під час купівлі житла перевіряйте наявність заборгованості за комунальні послуги через перевірку власника в Єдиному реєстрі боржників.
Якщо ви плануєте купити нерухомість під час дії воєнного стану в країні, проте не знаєте всіх тонкощів цієї справи, то в такій ситуації звертайтесь до юридичної компанії “МІБ”. Наша команда зможе надати вам професійні консультації та правові поради, стосовно того як краще придбати житло під час дії воєнного стану, оскільки ми маємо на це відповідний практичний досвід. А тому не зволікайте та звертайтеся саме до нас!
Чумаченко Святослав Олександрович