Как безопасно приобрести недвижимость

Иметь собственное жилье мечтает каждый, и если одни получают недвижимость в наследство, то другим необходимо пройти долгий путь от накопления денежных средств, до получения ключей от квартиры.

Независимо от того, приобретается жилье в новострое либо на вторичном рынке, заключение договора купли-продажи – очень ответственный момент, которому предшествует несколько стадий. И, чем более щепетильно вы подойдете к процедуре покупки, тем меньше вероятности попасть в неприятную ситуацию, поскольку мошенничество на рынке недвижимости – обычное дело.

kak-k123214

С какими рисками может столкнуться покупатель?

Недвижимость – одна из самых надежных инвестиций. А, поскольку квартиры – объект дорогостоящий, мошенники не покидают эту нишу, и изобретают все новые способы обмана участников сделок.

Какие риски подстерегают граждан, желающих приобрести жилье, рассмотрим ниже.

Недострой.

Приобретение жилья на первичном рынке весьма соблазнительно тем, что вы вселяетесь в новую квартиру. Нет необходимости менять интерьер после предыдущих собственников, а делается все с нуля, по своему усмотрению. Большая квадратура по цене, меньшей, нежели на вторичном рынке – одна из причин, по которой выбирают новострой.

Отметим, что инвестирование – процесс рискованный, поскольку если застройщик не сдаст дом в эксплуатацию, вернуть деньги будет непросто. А, поскольку право собственности связано с введением дома в эксплуатацию, репутацию застройщика нужно проверять.

Недвижимость «с историей».

На вторичном рынке «проблемной» недвижимости очень много, и выявить «подводные камни» без помощи специалиста, порой, невозможно. Покупатель выбрал квартиру, которая устраивает его по всем параметрам, продавец сообщил, что с жильем все в порядке и берет аванс, после чего всплывают малоприятные моменты. Квартира не приватизирована, в ней прописаны граждане, место нахождения которых неизвестно, жилье продавцом получено по наследству, но документы на него не оформлены, на квартиру наложен арест – сюрпризов может быть множество, и все сони создают сложности с заключением сделки. Да, эти вопросы решаемы, но они потребуют дополнительного времени и финансовых вложений.

Мошенники.

Вариации действий мошенников на рынке недвижимости весьма разнообразны. Мошенники совершают подделку документов на жилье таким образом, что покупатель даже не усомнится в их подлинности. Документы будут на водяных бланках, с печатями и регистрационными номерами – это все под силу аферистам.

Один из вариантов обмана – покупателю показывают квартиру, которая его устраивает, берут аванс, а договор заключается на совершенно другое жилье.

Особенно внимательно нужно относиться к сделкам, которые заключаются по доверенности. Лицо, которое выдало доверенность, могло ее отменить или его вообще нет в живых. Нотариус всегда проверяет действительность доверенности, но часто мошенники работают в тандеме со «своим» нотариусом, который закрывает глаза на незаконные действия, получая за это вознаграждение.

Отсутствие многих объектов недвижимости в соответствующем реестре также создает условия для незаконных манипуляций с жильем.

Как покупателю обезопасить сделку с недвижимостью?

Часто покупатели и продавцы прибегают к помощи риелтора, с целью ускорить процедуру купли-продажи. Однако стоит запомнить, что риелтор обеспечит скорость сделки, но не безопасность. Поэтому, приобретая жилье, настоятельно рекомендуем воспользоваться юридическими услугами по сопровождению сделок с недвижимостью.

Процедура эта заключается в обеспечении полной безопасности сделки купли-продажи жилья, и проходит она в несколько этапов, которые рассмотрим ниже.

Этап 1. Проверка репутации продавца недвижимости.

Рынок первичной недвижимости предлагает множество вариантов. Информация о застройщиках доступна в сети интернет, как положительная, так и отрицательная. Конечно, застройщики стремятся к созданию показательной успешности, стараясь удалять негативные отзывы о своей деятельности в случае их появления.

Выбранного застройщика, прежде чем заключать с ним договор, проверяем по следующим параметрам:

  • как давно застройщик зарегистрирован как юридическое лицо;
  • не открыта ли в отношении застройщика ликвидационная процедура;
  • имеются ли в отношении застройщика открытые судебные дела, является ли он должником по исполнительным производствам;
  • проверка репутации руководителя компании застройщика, ее учредителей;
  • анализ отзывов о завершенных проектах застройщика.

Этап 2. Проверка объекта недвижимости.

Проверка новостроя начинается с получения информации о том, выданы ли все необходимые разрешения Государственной архитектурно-строительной инспекции на ведение строительных работ.

Проверка вторичного жилья проводится с целью определения собственника жилья, а также того, кто еще имеет имущественные права на указанное жилье, прописаны ли в нем лица с особым статусом. Также важно знать, не наложен ли на квартиру арест, не пребывает ли она в ипотеке или под залогом.

Информация это получается с официальных источников по запросам, которые нужно правильно составить.

  • Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество;
  • Реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Доступ к этим реестрам имеет также нотариус, который проверяет жилье на момент заключения сделки. Однако рекомендуем провести предварительную проверку, поскольку зная заранее особенности того или иного жилья вы будете осведомлены об истории недвижимости и сможете без спешки ее проанализировать.

Проведение проверки не гарантирует стопроцентной безопасности сделки, т.к. мошенники путем неоднократных манипуляций с недвижимостью могут внести изменения в реестр. Эти изменения призваны ввести покупателя в заблуждение, и провести сделку с наибольшей выгодой для себя.

Этап 3. Изучение объекта недвижимости и документов на него.

Репутация застройщика проверена – переходите к стадии выбора квартиры. Поскольку для строительства нужны деньги, работа с застройщиком осуществляется путем инвестирования своих средств в будущее жилье.

Оформление правоотношений застройщик-инвестор происходит одним из способов:

  • стороны заключают предварительный договор купли-продажи жилья. Если вы выбрали этот способ, настаивайте на том, чтобы предварительный договор был оформлен нотариально. Часто застройщики уверяют, что предварительный договор не нуждается в нотариальном оформлении, т.к. это лишние затраты, а удостоверение сделки нотариусом никак не повлияет на выполнение сторонами обязательств. В то же время обращаем внимание, что поскольку для договоров купли-продажи недвижимости предусмотрена обязательная нотариальная форма, заключение их в простой письменной форме предусматривает очень большие риски для покупателя. Застройщик, в свою очередь, освобождается от ответственности за возможные нарушения.
  • покупатель (инвестор) становится членом фонда финансирования строительства. Правила участия в фонде – важный документ, с которым нужно детально ознакомиться инвестору.
  • создается жилищно-строительный кооператив, участниками которого становятся покупатели (будущие собственники) жилья. Уставом ЖСК предусмотрены права и обязанности участников, которые необходимо изучить и проанализировать;
  • покупатель, наряду с остальными инвесторами, становится участником института совместного инвестирования.

Может ли физическое лицо быть застройщиком?

Это возможно, и риски в таком случае увеличиваются в разы. Привлечение подрядчиков, которые, порой, ведут строительство с ущербом для качества работ, применение дешевых материалов, нарушение строительных норм – все это может привести к непоправимым последствиям.

В связи с этим, проверка документальной составляющей играет важную роль. Технические, проектные, разрешительные документы должны быть в наличии у застройщика, а градостроительные условия и ограничения соблюдены. Проверке также подлежит наличие у застройщика разрешение местных властей о выделении земельного участка для использования по целевому назначению (ведения жилищного строительства). Государственный акт на землю должен быть у застройщика, который имеет земельный участок в собственности. Если же земля арендована – обязательно наличие действующего договора аренды. Указанные документы должны определять площадь участка, а также технические характеристики будущего объекта.

Этап 4. Обсуждение деталей договора купли-продажи.

Для многих изучение условий договора – весьма запутанная процедура, и чтение происходит «По-диагонали». Поскольку некоторые условия являются ключевыми и влияют на успешность сделки, вычитать их следует очень внимательно.

Особенно детального изучения требуют следующие пункты:

  • срок, в который дом будет сдан в эксплуатацию, а также ответственность застройщика за нарушение этих сроков. Часто в договорах даты завуалированы, что дает застройщику возможность безнаказанно медлить со сдачей жилья в эксплуатацию.
  • момент, когда право собственности на жилье переходит покупателю и порядок его регистрации. Отметим, что оформляя инвестиционные документы, покупателю не переходит право собственности на жилье, он только получает право приобретения недвижимости. Некоторые застройщики оформляют право собственности покупателя на квартиру самостоятельно, о чем указано в договоре. Не редки случаи, когда эта обязанность возложена на покупателя, что также должно быть прописано в соглашении. Процедуры оформления, порядок и сроки передачи документов – то, что нельзя упускать из вида.
  • стоимость жилья и порядок расчета с застройщиком. Цена недвижимости должна быть указана в национальной валюте (гривне). Если же покупка происходит в рассрочку, оформление графика внесения платежей, а также порядок их внесения – важная составляющая договора купли-продажи.
  • особенности расторжения договора. Права покупателя должны быть максимально защищены, поэтому в договор купли-продажи необходимо включать положения, предусматривающие его расторжение по инициативе покупателя. Также важные пункты – порядок возврата средств, ответственность сторон и т.д. Если же договор расторгается по инициативе застройщика – все нюансы также должны быть предусмотрены.

Этап 5. Оформление договора купли-продажи.

Поскольку одним из важнейших моментов является передача денег покупателем, от продавца он вправе потребовать расписку о получении денежных средств. Расписку рационально оформить с соблюдением всех требований, указав максимально точные данные сторон и прописав сумму не только цифрами, но и прописью.

Если продавцом выступает юридическое лицо – надежнее всего будет перевести денежные средства на банковский счет продавца, с указанием назначения платежа.

Как видите, нюансов, связанных с оформлением договоров купли-продажи жилья множество, и по незнанию можно упустить важные моменты. Обеспечить безопасность и уверенность в том, что договор заключен по всем правилам, можно воспользовавшись нашим сервисом по сопровождению сделок с недвижимостью.

Другие статьи