Как арендовать жилье? Правовое регулирование аренды домов и квартир.

В современном мире к вопросу собственного жилья начали относиться несколько иначе, чем лет 30-40 назад и причины тому разнообразны. Получить от государства квартиру становиться все сложнее, развитие рынка цифровых технологий позволяет работать удаленно, и молодые специалисты не хотят быть привязанными к одному месту. В связи с этим актуальным и востребованным становиться аренда жилых помещений, для проживания краткосрочного и продолжительного. Арендовать квартиру гражданам предоставляет Конституция Украины, а гражданский кодекс предполагает заключение соответствующего договора.

2132134535

Как правильно подойти к оформлению отношений с арендодателем, и какие моменты учесть – рассмотрим ниже.

Заключение договора аренды.

Гражданский кодекс Украины определяет аренду, как правоотношения, целью которых является временная передача арендодателем имущества в пользование нанимателя. Аренда – явление, ограниченное оговоренными сроками и предусматривающее внесение оплаты за пользование имуществом.

Аренда квартир и домов имеет свои особенности, которые сводятся к следующему:

— отношения найма жилья могут происходить как между физическими, так и между юридическими лицами;

— жилое помещение должно быть использовано по назначению, то есть для проживания физических лиц;

— заключение договора найма в письменной форме не является обязательным, но настоятельно рекомендуется, поскольку речь идет о недвижимости и доступу к ней сторонних лиц;

— при длительной аренде (3 года и более) есть резон заключить договор в нотариальном порядке;

— наличие письменного договора является гарантией защиты прав сторон.

Договор аренды квартиры, дома в Украине. Нюансы оформления.

Заключение договора найма жилья не является полноценным фактором защиты, если в нем детально не прописаны все условия правоотношений. Поэтому важно, чтобы он содержал следующие условия:

— наименование сторон (их полные названия, ФИО, контактные данные);

— информация об арендованной недвижимости (полные технические данные квартиры, коттеджа, дома);

— права и обязанности арендодателя и нанимателя, а также их ответственность в случае неисполнения обязательств по договору;

— срок действия соглашения;

— порядок внесения арендной платы (сроки, размер, возможность повышения стоимости аренды). В этом же разделе можно урегулировать вопрос оплаты коммунальных платежей.

Если арендодатель, к примеру, категорически против проживания в квартире домашних животных, осуществления какого-либо ремонта в помещении без его ведома – об этом также важно упомянуть в договоре.

Чем детальнее будут отображены условия соглашения в документе, тем меньше недоразумений возникнет между сторонами в процессе его реализации.

Права и обязанности арендодателя и нанимателя.

Детализация прав и обязательств сторон договора найма является важным моментом, ведь от того, на сколько конкретно они будут оговорены, зависит порядок их осуществления и выполнения. Гражданский кодекс Украины содержит основные права и обязанности сторон и, как правило, право одной стороны сопоставимо с обязанностями другой и наоборот. Так, к примеру, обязанность нанимателя вносить оплату жилья влечет за собой право арендодателя эту оплату требовать.

О правах и обязанностях нанимателя:

Права Обязанности
Использовать жилье (мебель, прочее имущество в квартире, доме) по назначению Относиться бережно к используемому жилью, содержать его в чистоте
Перезаключить (продлить) договор аренды Обеспечить сохранность жилья, имущества арендодателя, вверенного в пользование
С согласия арендодателя сдать жилье в субаренду, поселить временных жильцов и т.д. Вносить арендную плату (осуществлять коммунальные платежи) в размере и сроки, предусмотренные договором
Требовать уменьшения арендной платы в случаях, оговоренных сторонами, а также при ухудшении условий проживания Не проводить перепланировок в квартире (доме)
Получить возмещение затрат, понесенных на улучшение жилого помещения (установку дополнительного оборудования), если эти работы проводились с согласия арендодателя Обеспечить беспрепятственный доступ арендодателя к жилью для проверки его состояния, согласно с условиями договора
Требовать возмещение ущерба, причиненного жизни/здоровью в следствие аварийного состояния жилья Возместить ущерб, причиненный жилью действиями нанимателя

Срок действия договора аренды квартиры, дома.

Период, на который арендодатель передает в пользование жилье – определяется сторонами. Именно они решают, указывать об этом в договоре или нет.

Если стороны не договорились о сроке действия договора – по умолчанию этот срок составляет пять лет. Такой договор может быть досрочно расторгнут или продлен.

Соглашения, заключенные на короткий срок (до одного года), в некоторой мере ущемляют права нанимателей в части подселения иных лиц и первоочередного продления договора.

Расторжение договора аренды.

Как и любой другой, договор аренды расторгается досрочно по инициативе нанимателя либо арендодателя, в случае невыполнения другой стороной обязательств. В соглашении могут быть также прописаны особые условия прекращения договора, оговоренные сторонами.

По общему правилу, наниматель без веских на то причин, может расторгнуть договор найма. Во избежание штрафных санкций, за три месяца до освобождения помещения, он обязан уведомить об этом арендодателя. Желательно сделать это в письменном виде (email, смс сообщения тоже подойдут, поскольку в случае наличия спора между сторонами, их можно предъявить в суде в качестве доказательства). Устное же предупреждение доказать сложнее, поэтому нанимателю следует подстраховать себя.

Причиной досрочного прекращения отношений аренды нанимателем, может служить грубое несоблюдение арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта, не информирование нанимателя о существенных недостатках помещения, правах третьих лиц на жилье. В таких случаях квартиросъемщик вправе требовать возврата денег, внесенных в качестве арендной платы наперед, а также возмещения вреда, нанесенного ему в связи с этим.

Арендная плата и ремонт жилья.

Первое, о чем следует сказать – размер платы за съемное жилье должен быть прописан в договоре. Изменение его размера происходит согласно с условиями договора, поэтому важно указать, имеет ли арендодатель право самостоятельно, на свое усмотрение проводить повышение цены либо же это происходит по согласованию сторон.

Стороны могут оговорить возможность зачисления в счет будущих арендных платежей затрат, понесенных нанимателем на осуществление капитального ремонта жилья (если ему это право делегировано арендодателем), установку бытовой техники и т.д.

Отметим, что в вопросах ремонта арендованного жилья, законодатель разделил обязанности таким образом – арендодатель (собственник жилья) проводит капитальный ремонт помещения, наниматель – текущий. Однако, в договоре стороны могут детализировать эти права либо распорядиться ими иначе.

Вопросы с недвижимостью всегда имеют множество нюансов, поэтому рекомендуем заключать договор в присутствии юриста, который не допустит нарушения Ваших прав, как стороны соглашения.

Наши специалисты также проводят юридическую оценку договоров, поэтому если Вы имеете предварительный проект договора – мы проанализируем его содержание и укажем, есть ли в нем условия, не выгодные для той или иной стороны.