Как безопасно купить квартиру?

Кто-то получает квартиру в наследство, к кому-то право собственности переходит по договору дарения, но наиболее ответственным моментом является приобретение собственного жилья. Развитие рынка недвижимости говорит о том, что варианты для покупателей разнообразны – это и новые застройки, и вторичный рынок, покупка квартиры у владельца либо с помощью агентства. И чем больше вариантов, тем больше возможностей для мошенников «внести свою лепту» и превратить столь радостный процесс приобретения квартиры в «головную боль». Поэтому все юристы единогласны – спешка – враг номер один!
2131232344124
Где следует проявить осторожность, на каких нюансах остановить внимание и каких действий избегать в процессе покупки жилья – рассмотрим ниже.

Возможные неприятности с недвижимостью.

Отсутствие всех документов, запрет на отчуждение, наличие наследников – вот малый перечень ситуаций, с которыми может столкнуться покупатель.

Проблемное жилье.

Довольно распространенное обстоятельство, мешающее оперативному оформлению договора купли-продажи. Чаще всего при покупке квартир на вторичном рынке всплывает множество нюансов. Стороны договорились о заключении договора, но оказалось, что: — квартира находиться под залогом; — на нее наложен арест; — на жилой площади зарегистрированы несовершеннолетние и отсутствует разрешение соответствующих служб на продажу; — квартира досталась продавцу по наследству, но право собственности на нее он не оформил; — у продавца нет в наличии всех необходимых документов либо квартира продается по доверенности.

Возникновение проблем возможно при покупке недвижимости в новостройках, однако цепочка событий развивается в несколько ином направлении, связанном с разрешительными документами.

Незаконченные новостройки.

Инвестиции в строящееся жилье весьма привлекательны – в квартире ранее никто не жил, площадь помещения значительно больше, чем в хрущевках и сталинках, не нужно снимать со стен чужие обои. Однако застройщики – категория не стабильная. Если одни строительство проводят стабильно и сдают дома в эксплуатацию без задержек, то другие могут замораживать процесс, что для инвесторов крайне не желательно. Когда строительство замирает и очевидно, что достраивать дом никто не будет, вернуть от застройщика деньги проблематично.

Мошенничество.

Сфера недвижимости для мошенников очень привлекательна, потому что здесь фигурируют большие суммы денег. Приемы, к которым прибегают мошенники, разнообразны, но сводятся они к тому, чтобы подделать документы или подпись, обманным путем завладеть жильем у неблагополучных слоев населения, продать квартиру на невыгодных условиях. Покупателю могут показать поддельное завещание или доверенность, на основании которой продается жилье, в то время как настоящий собственник и знать не будет о сделке. Под разными предлогами у покупателя могут взять задаток, а заключение договора не состоится.

Распространенным способом является также манипуляция с ценой. С целью снижения налога, сделка заключается на меньшую сумму, нежели передается продавцу фактически. По истечении какого-то времени мошенник подает в суд иск о признании сделки недействительной (по тем или иным причинам), вследствие чего покупателю возвращается сумма, прописанная в договоре.

Как защитить себя от мошенников?

Дабы избежать неприятностей, рекомендуем проводить переговоры, и заключать договор в присутствии юриста. Если же это не представляется возможным, придерживайтесь следующего алгоритма действий.

1. Соберите максимум информации о продавце.

Этот этап очень важен при покупке жилья через агентство недвижимости или в новостройке. В сети интернет можно найти информацию о застройщике, отзывы покупателей о том или ином жилищном комплексе. Чем больше информации вы найдете – тем больше гарантий безопасности сделки. Не лишним будет узнать, кто является директором компании, какая у него репутация в бизнес среде и т.д. Если на глаза попадется информация о том, что в отношении застройщика имеются судебные споры, у него есть непогашенные обязательства – держитесь от такого продавца подальше.

2. Соберите информацию о жилье.

Приобретаемое жилье не должно иметь никаких «скрытых сюрпризов». Убедитесь в том, что в квартире не прописаны лица с особым статусом (малолетние, инвалиды). На продажу жилья, в котором они зарегистрированы нужно разрешение специальных служб, поэтому данный момент не нужно упускать. Уточните, кто является собственником жилья. В Реестре имущественных прав на недвижимое имущество можно узнать соответствующие данные, а также проследить, какие сделки осуществлялись с этим помещением.

Касаемо новостроек, полезным будет зайти на сайт Государственной архитектурно-строительной инспекции, которая размещает информацию о сомнительных объектах строительства.

3. Осмотр квартиры.

Фотографии жилья и виртуальное общение с продавцом дает лишь поверхностное представление о предмете договора. Посещение объекта недвижимости перед приобретением является обязательным.

4. Анализ документов.

При покупке квартиры у застройщика, будущий владелец инвестирует свои деньги в строящееся жилье. В большинстве случаев оплата должна быть стопроцентной, поэтому риски, связанные с приобретением – увеличиваются.

Инвестирование происходит по одной из форм:

  • оформляется предварительный договор;
  • участие в институте совместного инвестирования либо фонде финансирования строительства;
  • жилищно-строительные кооперативы.

Если речь идее о предварительном договоре, следует помнить – оформление купли-продажи недвижимости совершается нотариально! Именно эта форма договора предусмотрена законодательством, и, отступив от нее, покупатель в любой момент может лишиться собственности (приобретенного жилья).

Прежде, чем принимать решение о покупке, уточните наличие и надлежащее оформление следующих документов:

  • технические условия на строительство;
  • проектной документации, а также разрешений на строительство;
  • градостроительных условий и ограничений;
  • акта на землю, договора аренды либо решения о передаче земельного участка под строительство;
  • документов, регулирующих права и обязанности участников фонда финансирования, ЖСК.

При покупке на вторичном рынке, обязательно проверьте правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о приватизации, договор обмена/дарения, свидетельство о праве на наследство). Если в помещении проводились перепланировки – уточните, есть ли документы, подтверждающие их законность.

1. Обсудите условия договора купли-продажи.

Недвижимость выбрана – теперь нужно согласовать с продавцом условия договора. Так, между сторонами должны быть урегулированы следующие вопросы:

  • цена объекта недвижимости и порядок оплаты. Стороны оговаривают, каким способом будет внесена оплата, возможна ли рассрочка платежа (утверждается график, сроки). Также оговорите кто из сторон и в каком размере несет затраты, связанные с оформлением договора;
  • сроки освобождения жилья прежними собственниками и снятие их с регистрации (при покупке на вторичном рынке);
  • сдача строящегося дома в эксплуатацию (указываются четкие сроки);
  • взаимные права и обязанности сторон. Покупатель должен понимать, какие последствия наступают, если он не вносит платежи согласно с графиком оплаты с рассрочкой, в каких случаях возможно расторжение договора и т. д.

2. Оформление договора купли-продажи недвижимости.

Как говорилось ранее, сделки с недвижимостью оформляются нотариально. Иная форма влечет за собой недействительность соглашения. Недобросовестные продавцы могут уверять покупателя в том, что нотариальные услуги – лишняя трата денег и простой письменной формы достаточно. Однако это не так. Подписывая договор у нотариуса нужно внимательно прочитать текст документа, проверить соответствие его содержимого действительности (адрес квартиры, наименование продавца и покупателя, цена и т.д.).

Если передача денег осуществляется наличными – обязательно требуйте у продавца детальную расписку об их получении. Подтверждением безналичного расчета с продавцом является платежное поручение, которое необходимо сохранить.

Кроме прочего, напомним о том, что вопреки возможной экономии средств на оформлении сделки, лучше указывать в договоре реальную стоимость жилья. Если сумма, указанная в документе, будет совпадать с суммой, переданной продавцу – покупатель сможет обезопасить себя от негативных последствий признания договора недействительным.